| Duitsland |
 |
| 1. Financieringsmogelijkheden |
 Er bestaan voor Duits onroerend goed mogelijkheden om een hypotheek te verkrijgen bij zowel Duitse als een aantal Nederlandse banken. Hypotheek & Buitenland heeft arrangementen met meerdere banken en verzekeringsmaatschappijen uit Duitsland en Nederland.
|
| 2. Maximale hypotheekverstrekking |
De mogelijkheid bestaat om de woning tot 125% van het aankoopbedrag, de executiewaarde of de stichtingskosten (bij nieuwbouw) te financieren. In uitzonderlijke gevallen kan, afhankelijk van uw inkomenspositie, een hoger percentage gefinancierd worden.
|
| 3. Maximale looptijd |
Er bestaat de mogelijkheid om een hypotheek af te sluiten op Duits onroerend goed met een maximale looptijd van 25 jaar.
|
| 4. Hypotheekvormen |
De volgende hypotheekvormen worden aangeboden:
Lineaire hypotheek
Annuïteitenhypotheek
Traditionele levenhypotheek
Beleggingshypotheek
Effectenhypotheek
Aflossingsvrije hypotheek (maximaal 75% van de executiewaarde) |
| 5. Kosten hypotheek |
De kosten verboden aan de verkrijging van een hypotheek verschillen per hypotheekverstrekker. U kunt te maken krijgen met:
Administratiekosten
Afsluitprovisie hypotheek
|
| 6. Kosten koper |
In Duitsland zijn de kosten koper (overdrachtsbelasting en notariskosten) afhankelijk van de regio ca. 4,5%-5,5% (Nederland ca. 8%-10%). Dit is inclusief diverse belastingen voor gemeente, bondsstaat, het kadaster etc., maar let op; dit is exclusief de relatief hoge makelaarskosten.
|
| 7. Inkomenseisen |
Sommige banken hanteren de stelregel dat het gezamenlijke inkomen van u en uw partner minstens een bepaald bedrag moet bedragen. U kunt ervan uitgaan dat wanneer het bruto-inkomen van u en uw partner meer dan € 50.000 per jaar bedraagt, u in Duitsland zonder problemen voor een hypotheek in aanmerking komt. Maar het is niet uitgesloten dat u met een lager inkomen ook een hypotheek kunt verkrijgen.
|
| 8. Overige bijzonderheden |
Het is niet gebruikelijk in Duitsland dat er als ontbindende voorwaarde in de (voorlopige) koopovereenkomst een zogenaamd financieringsvoorbehoud wordt opgenomen. Let er dus op dat u dit expliciet in de voorlopige koopovereenkomst laat opnemen.
Voordat men onroerend goed in Duitsland mag kopen is het noodzakelijk om een woonvergunning te verkrijgen.
De (voorlopige) koopovereenkomst in Duitsland omvat twee afzonderlijke overeenkomsten. U sluit een zogenaamd `kaufvertrag` en een `auflassung`.
Het is in Duitsland gebruikelijk dat zowel de verkopende als de kopende partij een deel van het makelaarscourtage betalen. Het is van belang dat u dit vooraf bespreekt met de Duitse makelaar.
Het deel van de makelaarscourtage dat de koper moet betalen kan oplopen tot 6% van het aankoopbedrag. Een gebruikelijk percentage aan makelaarscourtage is echter 3% en bovendien onderhandelbaar.
De notaristarieven zijn in Duitsland door de staat vastgesteld.
U heeft het recht om bij de Duitse noratis te vragen naar een Nederlandse vertaling van de (ontwerp) koopakte.
Doorlooptijd van de hypotheekprocedure is minimaal ca. 3 weken
Duitsland heeft subsidieregelingen voor huizenkopers. Dit houdt in dat u in aanmerking kunt komen voor een jaarlijkse toelage indien u een huis koopt of laat bouwen. U krijgt meer naarmate u meer kinderen heeft. De kans is echter groot dat er drastisch in deze overheidssubsidie zal worden gesnoeid door de overheid gezien de erbarmelijke staat van de Duitse overheidsfinanciën en de overheidsplannen ter sanering van deze financiën.
U wordt in Duitsland pas officieel eigenaar van het huis wanneer de inschrijving in het `Grundbuch` heeft plaatsgevonden.
Vraag in de onderzoekfase altijd de gegevens van het huis in het kadaster op.
De meeste hypotheekverstrekkers eisen een taxatie die wordt opgemaakt door een Duitse gemeentearchitect. De kosten hiervan bedragen ca. € 700.
De verkoper van een (niet lang geleden) nieuw gebouwd huis is tot vijf jaar na de verkoop verantwoordelijk voor eventuele gebreken aan het huis die hun oorsprong vinden in de bouwperiode.
Kinderbijslag in Duitsland is een aanzienlijk bedrag (vergeleken met Nederland)
|
| 9. Prijzen |
Sinds een aantal jaren is de grensstreek van Duitsland erg in trek vanwege het lagere prijsniveau van de woningen vergeleken met Nederland. Naar schatting zijn al circa 15.000 Nederlanders de afgelopen jaren naar Duitsland verhuisd. Extra impuls hiervoor zijn de veranderde Nederlandse fiscale regels. Net als in België geldt hier dat men er voor kan kiezen om in Nederland belastingplichtig te blijven, indien er inkomen in Nederland gegenereerd wordt. Dit houdt in dat men de rente op de hypotheek kan blijven aftrekken van het belastbaar inkomen in box 1. Belangrijk in Duitsland zijn bovendien de goede mogelijkheden om zelf een huis te (laten) bouwen. De bouwgrond is goedkoop (alhoewel de prijzen stijgende zijn) en de aannemers zijn van uitstekende kwaliteit.
|
| 10. Terminologie |
De (voorlopige) koopovereenkomst heet een `Kaufvertrag`.
De `Auflassung` is de dat deel van de koopovereenkomst waarin wordt opgenomen dat beide partijen het eens zijn met de overdracht van het huis en de grond waarop het staat.
Vrijstaande eengezinswoning heet een EFH (`einfamilienhaus`).
Het woonoppervlak is de `wohnfläche`.
Het kadaster heet het `grundbuch`
Een makelaar heet een `Immobilienmakler`
Naast een normale hypotheek kan er als andere hypothecaire zekerheid op het huis die is ingeschreven in het kadaster sprake zijn van zogenaamde `Grundschulden`
Een hypotheek op een huis heet een `Buchgrundschuld`.
Duitse overheidssubsidie op het bezit van een eigen huis heet `eigenheim zulage`
Wanneer overheidsregels -zoals bouwvoorschriften- in alle bondstaten van Duitsland gelden dan gelden deze `bundesweit`
Projectontwikkelaar heet een `bauträger`.
Een aannemer heet een `general unternehmer`
Werk dat u zelf aan uw te bouwen huis wilt doen moet u in de koopovereenkomst vast laten leggen als `eigenleistungen`.
Een Duitse wettelijk aansprakelijkheidsverzekering (WA) is een `privathaftplicht-versicherung`.
Opstalverzekering: `wohngebaudeversicherung`
|
contact
| 