Hypotheek & BuitenlandHypotheek en buitenland - Specialist in hypothecaire financiering van buitenlands onroerend goed 
vrijdag 15 december 2017  13:02   contact     zoeken     nieuws     sitemap     
Homepage 
Koop in het buitenland  
Huis zoeken  
Regels, wetten en gewoonten  
Prijzen  
Wat is de juiste prijs?  
Fiscale aspecten  
Buitenlands erfrecht en uw testament  
De koopprocedure  
Betaling  
Kosten koper en overige kosten  
Inschrijven van de hypotheekakte  
Literatuur  
Beurzen  
Landen 
Verhuizen naar het buitenland 
Financiering 
Dienstverlening 
Links 

Hypotheek & Buitenland
Binnenkant 37
1011 BM Amsterdam


T: +31 20 3300139
F: +31 20 5248313
  
Europa
 
De koopprocedure
De koopprocedure is in geen enkel europees land precies hetzelfde, toch komen altijd een aantal vaste fases terug in de koopprocedure. Heel beknopt is het koopproces als volgt: wanneer u een huis heeft gevonden dat u zou willen kopen dan start het biedingsproces. Wanneer u het eens bent geworden over de prijs dan wordt er een voorlopige koopovereenkomst opgemaakt. Wanneer de voorlopige koopovereenkomst is ondertekend door beide partijen, start de onderzoeksfase. Na de onderzoeksfase vindt de officiŽle overdracht plaats waarna u definitief eigenaar wordt.

in overleg met de notaris, de kopende en verkopende partijen en eventueel diens makelaar of advocaat. op deze dag zal de transportakte (of acte van levering of overdracht)
1. Biedingsproces
Per land verschillen de officiŽle procedures over hoe een biedingproces dient te verlopen, maar deze regels worden vaak met voeten getreden. Ook de onderhandelingen over de prijs van een huis blijven uiteindelijk eenvoudigweg Ďhandjeklapí. Toch is het van belang dat u zich wel aan deze regels probeert te houden. Indien het tot een geschil komt dan zal men u tenminste niet kunnen aanspreken op uw handelswijze tijdens het bieden. In praktijk komt er veelal op neer dat er een bepaalde prijs wordt gevraagd voor een huis; u doet een mondeling bod Ė geldig voor bepaalde periode Ė en dit bod wordt geaccepteerd of niet. Uw tegenpartij Ė veelal de makelaar van de verkopende partij, die op commissiebasis werkt Ė is logischerwijs gebaat bij een zo hoog mogelijke verkoopprijs. De grootste valkuil bij prijsonderhandelingen is de emotionele betrokkenheid van de potentiŽle koper. Houdt uw hoofd koel, blijft u realiseren dat er nog een heel land vol huizen te koop staat en neem desnoods hulp in de arm die voor u de onderhandelingen voert. Hypotheek & Buitenland kan u hierbij helpen.
2. De (voorlopige) koopovereenkomst
Nadat u het eens bent geworden over de prijs van een huis is in principe de koop in de meeste landen tot stand gekomen, maar uit oogpunt van bewijslast wordt altijd een schriftelijke koopovereenkomst gemaakt. Let op: in sommige landen zijn mondelinge koopovereenkomsten of enkele krabbels op de achterkant van een bierviltje met daarop de prijs, uw handtekening en een datum al een bindend koopcontract. Teken nooit iets voordat u rustig de tijd heeft genomen om uw beslissing nogmaals te overwegen of het document nogmaals grondig te bestuderen. Mocht u toch iets getekend hebben en u wilt er alsnog vanaf, dan geldt in een aantal landen het recht dat u een aantal dagen bedenktijd heeft. Dat houdt in dat u vaak een week een zogenaamde afkoelingsperiode heeft waarin u terug kunt komen op uw beslissing.

Makelaars waarmee u te maken krijgt zijn vaak zeer geslepen en handelen voornamelijk in hun eigen belang. Ook kunt u er niet vanuit gaan dat de notaris altijd objectief is. In sommige landen mag deze namelijk ook optreden als makelaar. Samen met de verkopende partij (in concreto vaak met een adviseur van de verkopende partij) stelt u een (voorlopige) koopovereenkomst op. Vergist u niet, ondanks het woord Ďvoorlopigeí verplicht u zich middels dit contact tot de koop van het onroerend goed. Dit is een bepalend document, en het is raadzaam om een hierin gespecialiseerd juridisch adviseur in de arm te nemen.
Dit contract kan in verschillende vormen voorkomen maar over het algemeen komen er ten minste de volgende punten in terug:
  • Personaliagegevens: van de verkopende en de kopende partij
  • Gegevens over de woning: nauwkeurige omschrijving welke woning het betreft, adres, gemeente etc. Maar ook de kadastrale gegevens.
  • Koopsom: toegevoegd dient te worden voor wiens rekening bepaalde kosten komen zoals de overdrachtsbelasting, notariskosten en eventueel makelaarskosten.
  • Waarborgsom: de koper verlangt meestal dat er bij de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst een waarborgsom door de koper wordt gestort of een bankgarantie wordt gesteld. Deze waarborgsom moet men nooit aan de verkopende partij, noch aan zijn makelaar betalen. Het is in een aantal landen gebruikelijk dat de waarborgsom of bankgarantie bij de notaris wordt gedeponeerd. Echter in sommige landen heeft de notaris een geheel andere rol dan in Nederland en dient u een alternatieve oplossing te kiezen. U kunt dan het beste een bankrekening in het land openen en daar een chequeboekje aanvragen. Vervolgens schrijft u een cheque uit met het voorschotbedrag, die in handen van de verkopende partij wordt gegeven, maar die pas geÔnd mag worden bij de definitieve overdracht. Hierbij heeft de verkopende partij wel de garantie in handen, maar geeft u geen geld uit handen
  • Bepalingen en garanties: het betreft hier feiten die de verkoper weet of had kunnen weten, maar niet aan de koper heeft meegedeeld. De koper wil bepalingen opnemen ter garantie dat hij inderdaad het volledige genot van het huis zal verkrijgen. Toch zijn de bepalingen niet enkel ten faveure van de kopende partij. De verkoper wil garanties dat hij de koopsom zal ontvangen en wil dat bepaalde verplichtingen die samenhangen met het bezit van het huis zo snel mogelijk ten laste van de koper komen.
    Door de bepalingen en garanties kan de verkoper (of koper) verantwoordelijk worden gesteld indien een van de bepalingen of garanties wordt geschonden. Dit kan resulteren in het ongedaan maken van het probleem of een schadevergoeding betalen.
    voorbeelden van bepalingen zijn:
    • Levering van de woning in de staat op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst
    • Geen prijsvermeerdering of -vermindering bij een verschil in perceeloppervlakte na meting
    • Datum wanneer de koper de huur- of pachtpenningen zal ontvangen
    • Datum wanneer de plaatselijke onroerende zaak, kosten van nutsbedrijven en gemeentelijke belastingen naar de koper zullen overgaan
    • Verplichting tot melding erfdienstbaarheden of kettingbedingen
    • Indien van overige lasten en verplichtingen op de woning: uitdrukkelijke aanvaarding daarvan door de koper

    Voorbeelden van garanties zijn:
    • Levering vrij van lasten (zoals gemeentelijke belastingen)
    • Levering vrij van aanschrijving tot woningverbetering
    • Levering vrij van verontreiniging (bijvoorbeeld bodemverontreiniging, lood, of asbest)
    • Levering vrij van termieten en andere houtetende insecten (bijvoorbeeld de boktor)
    • Levering vrij van hypotheek en beslaglegging
    • Levering vrij van huur en pacht.
    • Alle benodigde bouwvergunningen zijn verkregen voor het object
    • Het huis is niet gelegen in een steengroeve, opgraving of een gebied wat regelmatig overstroomd of opzettelijk onder water wordt gezet.
    • Het huis verkeerd in goede staat en heeft geen ernstige constructiefouten of andere gebreken die het gebruik kunnen belemmeren
    • Het onroerend goed is nooit onderwerp van onderzoek geweest naar vervuilde grond
    • Dat het verkochte goed bij hem/haar weten geen asbest bevat
    • Dat het huis bij hem/haar weten nooit door een plaag van houtetende insecten is getroffen

  • Ontbindende bepalingen/voorwaarden: Deze bepalingen slaan op omstandigheden die zich kunnen voordoen, maar die zowel bij de koper als de verkoper niet bekend zijn. Wanneer een dergelijke situatie zich voordoet zal de koopovereenkomst worden ontbonden.
    Voorbeelden van ontbindende bepalingen:
    • Wanprestatie (huis wordt niet geleverd door de verkopende partij of niet betaald door de koper) vaak op straffe van een bepaald percentage van de koopsom
    • Beschadiging door brand of storm in de periode tussen het opmaken van de koopakte en de datum van eigendomsoverdracht
    • De koper kan de financiering niet rond krijgen (financieringsbeding)
    • Verklaring door de gemeente dat er geen grote werken in de directe nabijheid van de woning zijn gepland (bijvoorbeeld binnen een straal van 5 of 10 km).
    • De verkoper kan aantonen dat het huis verzekerd is (brand, opstal)
    • De verkoper kan aantonen dat het huis vrij is van lasten zoals plaatselijke belastingen
    • Het huis verkeert in dezelfde staat als bij bezoek van de koper aan het huis
    • De koper is niet meer in leven of gehandicapt op het moment van overdracht
    • Er zal een bouwvergunning zijn afgegeven van bijvoorbeeld een bijgebouw, een zwembad of natuurlijk in geval van verkoop van bouwgrond, een heel huis

    Sommige van deze bepalingen worden als opschortende bepalingen opgenomen; dat houdt in dat de overeenkomst wordt opgeschort tot het moment waarop de voorwaarden worden nagekomen.
3. Onderzoeksfase
In deze fase wordt door de notaris, door uzelf en eventueel uw makelaar en/of advocaat geverifieerd of alle verklaringen, garanties en bepalingen die in de voorlopige koopovereenkomst staan kloppen, en worden alle openbare registers geraadpleegd. In het geval van ontbindende bepalingen wordt onderzocht of aan de daarin opgenomen bepalingen wordt voldaan. Let op, in sommige landen rust er op u een veel grotere plicht tot het zelf doen van onderzoek dan in Nederland. Er wordt dus van u verwacht dat u zelf onderzoek pleegt. Hierbij kan Hypotheek & Buitenland u helpen en eventueel verwijzen naar een hierin gespecialiseerde adviseur.
In deze periode kunt u ook de verzekeringen voor het huis in orde maken en een lokale notaris zoeken en benaderen

In sommige landen bestaan er regelingen waarbij de locale boeren altijd het eerste recht krijgen om het huis te kopen indien het op landbouwgrond staat. De reden hiervoor is de bescherming van de rechten van locale boeren. Hiervoor dient een procedure gestart te worden die van land tot land verschilt.
4. De overdracht
In de loop van het hiervoor genoemde koopproces wordt in gezamenlijk overleg een overdrachtsdatum vast gesteld. Op deze datum vindt de officiŽle overdracht van het onroerend goed plaats meestal ten kantore van een notaris. Hiervoor is benodigd dat er een zogenaamde transportakte wordt opgesteld die door de koper en de verkoper wordt ondertekend en die vervolgens wordt ingeschreven in de openbare registers waaronder het kadaster. Dit zou je het officiŽle deel van de procedure kunnen noemen. In de meeste landen vindt dit plaats onder auspiciŽn van een notaris. Met het opmaken van de akte en de inschrijving ervan vindt de levering van het onroerend goed plaats. Echter in sommige landen is dit niet het moment van levering maar is het moment van levering het moment waarop de sleutels (de fysieke levering) het officiŽle moment van eigendomsoverdracht.
De openbare registers zijn registers waarin feiten die voor de rechtstoestand van het onroerend goed van belang zijn, worden ingeschreven: eigendomsoverdracht, hypotheekvestiging, erfdienstbaarheden etc. Vindt de koop overigens binnen de EU. plaats dan is de notaris verplicht de transportakte in twee talen op te stellen, dus ook in het Nederlands.


Webdesign & Hosting: SBIS© 2016 Hypotheek & Buitenland | T: +31 20 3300139 | F: +31 20 5248313 | Disclaimer | E-mail | Naar boven | terug