Hypotheek & BuitenlandHypotheek en buitenland - Specialist in hypothecaire financiering van buitenlands onroerend goed 
woensdag 20 september 2017  20:14   contact     zoeken     nieuws     sitemap     
Homepage 
Koop in het buitenland  
Huis zoeken  
Regels, wetten en gewoonten  
Prijzen  
Wat is de juiste prijs?  
Fiscale aspecten  
Buitenlands erfrecht en uw testament  
De koopprocedure  
Betaling  
Kosten koper en overige kosten  
Inschrijven van de hypotheekakte  
Literatuur  
Beurzen  
Landen 
Verhuizen naar het buitenland 
Financiering 
Dienstverlening 
Links 

Hypotheek & Buitenland
Binnenkant 37
1011 BM Amsterdam


T: +31 20 3300139
F: +31 20 5248313
  
Europa
 
Fiscale aspecten
Bij de koop van een huis over de grens verandert er op fiscaal vlak het een en ander. Hieronder is voor een aantal situaties globaal uiteengezet wat de fiscale consequenties en mogelijkheden zijn. De meest ingrijpende verandering kan zijn dat u ook daadwerkelijk in het land gaat wonen waar u gaat kopen en in feite dus emigreert. Deze situatie doet zich veel voor bij Nederlanders die er voor kiezen om (vlak over de grens) in Duitsland of België te gaan wonen. Er zijn op de pagina met links internetadressen opgenomen van instanties waarbij u terecht kunt voor informatie of hulp over verhuizen naar deze landen.

1. Tweede huis
Wanneer u een huis koopt in het buitenland als tweede huis dan betekent dat, dat uw eerste huis in Nederland nog steeds uw hoofdverblijf is. De consequentie daarvan is dat u in Nederland belastingplichtig bent over uw ‘wereldinkomen’; dat wil zeggen dat alle inkomsten die u behaalt, uit inkomen dan wel uit vermogen (sparen en beleggen), in Nederland belast worden. Uw huis in het buitenland is onderdeel van uw inkomsten uit sparen en beleggen en daarom bent u onderworpen aan de vermogensrendementsheffing in box 3. Als grondslag voor uw buitenlands vermogen wordt de waarde van het huis in het economische verkeer genomen minus de (hypotheek-)schuld. U heeft geen recht op aftrek van hypotheekrente. In enkele Europese landen bestaan er echter bepaalde regelingen waarbij u, wanneer u aan bepaalde voorwaarden voldoet toch, in aanmerking komt voor aftrek van hypotheekrente, deze mag u dan aftrekken van de mogelijke inkomsten uit verhuur. Hypotheek & Buitenland kan u hierbij helpen.
2. Hoofdverblijf in het buitenland (zie ook verhuizen naar het buitenland)
Wanneer uw huis in het buitenland uw hoofdverblijf wordt dan wordt u belastingplichtig in het land waar u gaat wonen met alle gevolgen van dien. In sommige gevallen kan het echter interessant zijn om gebruik te maken van het zogenaamde keuzerecht. Dit houdt in dat u op dezelfde wijze in de belastingheffing wordt betrokken als een inwoner van Nederland. Zo mag u dan ook de hypotheekrente aftrekken in box 1 en kunt u gebruikmaken van de vrijstellingen die verband houden met de kapitaalsverzekering eigen woning. U moet dan wel wonen in een EU-land of een ander land waarmee Nederland een belastingverdrag heeft (behalve Zwitserland). Dit is echter alleen dan interessant wanneer u ook in Nederland inkomsten geniet waarover u in box 1 belasting moet betalen.

Als u gebruik maakt van het keuzerecht dan kan uw partner er ook voor kiezen om in Nederland belasting te blijven betalen. U kunt elk jaar kiezen om wel of niet gebruik wilt maken van het keuzerecht. Als u daar echter niet voor kiest in een bepaald jaar dan vindt er een inkomensherziening plaats, de zogenaamde terugploegregeling. U kunt dus niet onbeperkt switchen van belastingland wanneer dat voordeliger is. De belastingdienst heeft hierover uitgebreide documentatie. Wanneer u ervoor kiest om in Nederland belasting te betalen heeft u te maken met het eigenwoningforfait. Dit is een bedrag dat u bij uw inkomen in box 1 dient op te tellen waneer u een eigen woning bezit. De hoogte ervan wordt bepaald door de zogenaamde WOZ-waarde (Wet waardering Onroerende Zaken). Omdat er over huizen in het buitenland geen WOZ-waarden bekend zijn wordt de waarde in het economische verkeer (richtlijn voor de belastingdienst is de koopprijs) gehanteerd.
3. Locale belastingen
Verschillende landen hebben hun eigen vormen van onroerende zaak, gemeente- en gebruikersbelastingen die gekoppeld zijn aan het bezit van een eigen woning of het wonen in een bepaalde gemeente. De hoogte ervan verschilt zeer van land tot land en ook binnen landen verschilt het vaak per stad of dorp.
4. Overdrachtsbelasting
Bij de aankoop van een huis in het buitenland zult u overdrachtsbelasting moeten betalen. Dit bedrag is overal een bepaald percentage van de koopwaarde van het huis. De overdrachtsbelasting wordt bepaald aan de hand van de waarde van een huis zoals dat in het kadaster wordt opgenomen. In enkele landen zijn vaak lagere waarden dan de echte waarde in het kadaster opgenomen om de hoeveelheid te betalen overdrachtsbelasting te beperken. Gevolg hiervan is evenwel dat daar het percentage overdrachtsbelasting is verhoogd. Bij het laten bouwen van een huis betaald u meestal geen overdrachtsbelasting maar in de meeste landen BTW.
5. Subsidies en overige regelingen
In enkele Europese landen wil de overheid het eigenwoningbezit stimuleren. Daar kunt u gebruik maken van regelingen zoals subsidies in de vorm van een jaarlijkse toelage.
Ook kan het zo zijn dat een bepaalde overheid wil stimuleren dat er meer vakantiehuizen worden gebouwd die verhuurd worden. Dat gebeurt dan middels verschillende methoden waaronder onder bepaalde voorwaarden de aftrek van hypotheekrente van het ontvangen huurbedrag.
6. Verhuuropbrengsten
De Nederlandse fiscus heft belasting op uw wereldinkomen. Dat houdt in dat u ook belasting moet betalen over de inkomsten die u behaalt met uw huis in het buitenland. Na de invoering van het nieuwe belastingstelsel vallen de inkomsten van uw tweede woning in het buitenland in box 3, wat inhoud dat u in Nederland geen belasting hoeft te betalen over de verhuuropbrengst. Echter u dient wel het zogenaamde fictieve rendement te betalen over de waarde van uw woning. Dit wordt als volgt berekend:

30% (waarde economisch verkeer -/- hypotheekschuld) x (fictief rendement = 4%)

Evenwel, afhankelijk van de inhoud van het belastingverdrag met dat land hierover, zal het land waarin het onroerend goed is gelegen meestal de inkomsten uit verhuur willen belasten. Dit zou betekenen dat er dubbele belastingheffing zou plaatsvinden. Om te voorkomen dat dit plaatsvindt heeft u in Nederland recht op een zogenoemde ‘aftrek ter voorkoming van dubbele belasting’. U dient de inkomsten in box 3 eerst op te geven waarna er de genoemde aftrek plaatsvindt. Deze aftrek is altijd iets lager dan het daadwerkelijk te betalen bedrag omdat de aftrek wordt berekend tegen de gemiddelde belastingdruk en niet tegen de marginale druk.
7. Successie- en schenkingsrechten
Het successierecht is een belasting die wordt geheven van erfgenamen. De belasting wordt in Nederland geheven over de waarde van al hetgeen krachtens erfrecht wordt verkregen van iemand die ten tijde van overlijden in Nederland woonde. Voor schenkingen geldt dat de begiftigde (degene aan wie wordt geschonken) schenkingsrecht verschuldigd is onder dezelfde voorwaarde dat de schenkende partij in Nederland woont. Evenals dat bij het schenkingsrecht het geval is, wordt bij de berekening van het successierecht als waarde van hetgeen dat wordt verkregen, door de belastingdienst de waarde in het economische verkeer op moment van verkrijging gehanteerd, zo ook de waarde van buitenlands onroerend goed. Wanneer u dus een tweede huis in het buitenland heeft, maar nog wel Nederland als hoofdverblijfplaats heeft, dan zullen uw erfgenamen, indien u komt te overlijden, in Nederland successierecht moeten betalen. Idem dito bij schenking.

Indien u niet meer in Nederland woont maar uw hoofdverblijf in het buitenland heeft dan beschouwd de Nederlandse fiscus u nog 10 jaar na uw vertrek uit Nederland als inwoner van Nederland en dient er in geval van overlijden alsnog successierecht in Nederland te worden betaald door de erfgenamen. Deze regeling is ingesteld om te voorkomen dat Nederlanders successierecht ontlopen door een kort verblijf in het buitenland. Wanneer u langer dan 10 jaar in het buitenland woont dan zal de Nederlandse fiscus uw erfgenamen nog wel successierecht eisen wanneer een deel van uw vermogen - bijvoorbeeld een huis - zich in Nederland bevind. Wanneer u een andere nationaliteit heeft aangenomen dan worden uw erfgenamen niet meer in Nederland voor successierecht belast, tenzij u nog bezittingen in Nederland had of in Nederland woonde ten tijde van uw overlijden.

Het grote probleem met buitenlands onroerend goed is echter, dat in de meeste gevallen ook het andere land waar uw huis is gelegen successie- of schenkingsrecht zal willen heffen over uw bezittingen die zich in het desbetreffende land bevinden, zowel wanneer u in Nederland woont als wanneer u in het desbetreffende land woont op het moment van overlijden. In dat geval bestaat er dus een gevaar van dubbele belastingheffing, echter met de meeste Europese landen heeft Nederland inmiddels een belastingverdrag gesloten die dubbele belastingheffing voorkomt. Nederland heeft bovendien eenzijdig wetgeving gemaakt ter voorkoming van dubbele belastingheffing in het geval er geen belastingverdrag is met het desbetreffende land. Deze wetgeving komt er op neer dat Nederland eenzijdig de in het buitenland betaalde successie- en schenkingrechten fiscaal verrekent.


Webdesign & Hosting: SBIS© 2016 Hypotheek & Buitenland | T: +31 20 3300139 | F: +31 20 5248313 | Disclaimer | E-mail | Naar boven | terug