Hypotheek & BuitenlandHypotheek en buitenland - Specialist in hypothecaire financiering van buitenlands onroerend goed 
woensdag 20 september 2017  20:11   contact     zoeken     nieuws     sitemap     
Homepage 
Koop in het buitenland 
Landen 
Verhuizen naar het buitenland 
Financiering 
Dienstverlening 
Links 

Hypotheek & Buitenland
Binnenkant 37
1011 BM Amsterdam


T: +31 20 3300139
F: +31 20 5248313
  
Europa
 
Spanje ligt krom voor grondpolitiek 18-6-2003

Huizenprijzen stijgen het snelt in Spanje

In een vorige week uitgekomen rapport bevestigde de Europese Centrale Bank wat Spanjaarden al jaren aan den lijve ondervinden. Geen land in Europa waar de huizenprijzen in de afgelopen jaren zo zijn gestegen als Spanje.

Op kraambezoek bij vrienden. Echtpaar van begin veertigers, tweeverdieners in een vrij beroep. Eigenaren van een smaakvol opgeknapt appartement in La Latina, een levendige volkswijk in het centrum van Madrid. Grote woonkeuken, doorgebroken woonkamer, twee slaapkamertjes en een badkamer. ,,We willen wel iets groters nu met de baby``, zegt moeder Lara. ,,Maar ik zou niet weten hoe. Misschien moeten we maar weer verhuizen naar Ibiza en daar iets nieuws beginnen.``

Wonen begint hoe langer hoe meer een luxe te worden voor Spanjaarden. Een rekensommetje. De huidige vierkantemeterprijs in Madrid is gemiddeld rond de 2.400 euro. Voor een eengezinswoning van 130 vierkante meter in een leuke buurt is een prijs van 420.000 euro geen uitzondering. Tegen de hypotheekrente van 3,25 procent betekent dat een jaarlijkse financieringslast van 13.650 euro. Dat is 1.137 euro per maand, nog afgezien van de aflossing en de vaste lasten. Een middenklassegezin heeft een besteedbaar inkomen van rond de 1.800 euro. ,,Wie kan dan nog zo`n huis betalen?``, vraagt Lara zich af.

De Spaanse huizenmarkt tart de economische realiteit van een land dat sinds zijn aansluiting bij de rest van Europa aanhoudend economisch gegroeid is, maar nog altijd inkomens onder het Europese gemiddelde heeft. Volgens de Europese Centrale Bank steeg de huizenprijs tussen 1987 en 2001 in reële termen 4,2 procent per jaar, meer dan waar ook in Europa. En dit terwijl de bouwprijzen voor nieuwe woningen in dezelfde periode met 0,8 procent per jaar daalden. Verdubbeling of verdrievoudiging van de prijzen in de afgelopen vijf jaar zijn geen uitzondering. Vooral in de grote steden lijkt iedere rem verdwenen. In Barcelona en Madrid stegen de huizenprijzen tussen 2001 en 2002 met 25 procent.

Op het eerste gezicht is dat een raadsel. In de hoofdstad staan bijvoorbeeld bijna 300.000 woningen leeg. Genoeg om de hele bevolking van Den Haag in onder te brengen. In heel Spanje zijn 7 van de 21 miljoen huizen een groot deel van het jaar onbewoond. Deels is dat te verklaren: veel Spanjaarden houden er een tweede woning op na aan de kust of in de bergen, en bovendien zijn er de vele buitenlanders die in Spanje een huis aanhouden. Maar de massale leegstand begint de laatste jaren wel erg te wringen met de gestegen huizenprijzen. Het smaakt naar een oud euvel in de Spaanse economie: de jacht op het makkelijk te verdienen geld.

De Spaanse gezinnen hebben zich meer dan ooit in de schulden gestoken: de kredieten zijn gestegen tot 77 procent van het bruto besteedbaar inkomen, tegen 44 procent in 1991. Bijna de helft van de schuldenlast betreft de aankoop van een woning. De Spaanse centrale bank heeft al gewaarschuwd dat de banken in de gevarenzone komen als de dekking voor hun uitstaande hypotheekleningen straks een aanzienlijke correctie moet ondergaan.

Deskundigen zijn eensgezind over de redenen voor de explosieve stijging van de huizenprijzen. Van oudsher zijn Spanjaarden dol op investeren in onroerend goed. Daarbij heerst het rotsvaste geloof dat huizen nooit in waarde kunnen dalen. Het barre beursklimaat van de afgelopen jaren maakt dat onroerend goed in Spanje alleen maar aantrekkelijker als investering is geworden. Daarvoor had de markt al andere impulsen gekregen: hoewel de Spaanse jongeren veel langer dan bijvoorbeeld in Nederland thuis blijven wonen, daalt het aantal inwoners per woning gestaag. De extreem lage rente zorgde dat de nieuwe huizenbezitters makkelijk geld konden lenen. En huizen zijn traditioneel zeer geschikt om Spanje riante zwartgeldcircuit te witten.

De Círculo de Empresarios, een onafhankelijke denktank van Spaanse werkgevers, noemt evenwel nog een andere, fundamentele factor van de belang. ,,De Spaanse markt voor onroerend goed is verstikt door de regelgeving``, zegt Javier Martínez, economisch analist van de Círculo. Vooral geldt dit voor de grondpolitiek. De prijzen voor bebouwbare grond zijn in de afgelopen twintig jaar grofweg vertienvoudigd. Een volkomen kunstmatige prijsopdrijving in een land met een van de grootste lege oppervlakten van Europa, meent Martínez. ,,Drie procent van de Spaanse grondoppervlakte is bebouwd, 3 procent is bebouwbaar verklaard. En 94 procent mag niet bebouwd worden. Vandaar dat de grote steden een bewonersdichtheid hebben van Manhattan of Tokio.``

Dit strak gereguleerde systeem dateert uit de tijden van dictator Franco. De gemeentes bepalen welk deel van de grond bebouwd mag worden. Een systeem dat volgens Martínez grootschalige corruptie in de hand werkt: waardeloze grond kan met een pennenstreek veranderen in een goudmijn. Noch de socialisten, noch de regering Aznar hebben hieraan een einde gemaakt. ,,Niemand heeft er belang bij zijn lokale politici voor het hoofd te stoten``, aldus de onderzoeker.

Ook de leegstand wordt volgens hem ernstig in de hand gewerkt door de overregulering. Want een huiseigenaar kijkt wel uit zijn leegstaande huizen te verhuren. Zelfs notoire wanbetalers kunnen het jarenlang uitzingen zonder uit hun woning te worden gezet. In geval van een juridisch geschil zorgen de trage rechtbanken voor verdere problemen. Hierdoor is het aantal huurwoningen de afgelopen tien jaar gedaald van 15 tot 11 procent van de markt.

Gebrek aan politieke wil om de huizenmarkt te liberaliseren staat ook de komende jaren garant voor verdere problemen, vreest onderzoeker Martínez. ,,Ze willen nu met fiscale maatregelen de verhuur stimuleren. Dat betekent alleen maar meer overheidsingrijpen.`` De kans dat de speculatieve bel zal barsten wordt er niet minder op. De rente kan daarbij de trekker zijn die het pistool doet afgaan. ,,Het is natuurlijk moeilijk te voorspellen``, zegt Martínez, ,,Maar als de rentepercentages straks verdubbelen, zit Spanje met een probleem.``




bron: NRC Handelsblad; redacteur: Adolf, Steven (woensdag 23 april 2003)
«« terug
 
Webdesign & Hosting: SBIS© 2016 Hypotheek & Buitenland | T: +31 20 3300139 | F: +31 20 5248313 | Disclaimer | E-mail | Naar boven | terug